Подготовка и проведение общего собрания собственников

Российское жилищное законодательство позволяет гражданам самостоятельно решать судьбу принадлежащего им имущества, вопросы, связанные с порядком его содержания и ремонта. Способом решения данных вопросов является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, согласно статье 44 Жилищного Кодекса РФ, является органом управления многоквартирным домом. Оно проводится в целях управления данным многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Многие собственники пользуются данной возможностью и берут управление общим имуществом в свои руки. Но практическая реализация возможности самостоятельно распоряжаться общим имуществом породила огромные проблемы и трудности, нарушение прав собственников. Зачастую это связано с некомпетентностью инициаторов и участников общего собрания, нежеланием соблюдать законы и нормы, а иногда и фальсификацией результатов голосования. Стоит ли говорить о чрезвычайной запутанности и сложности жилищного законодательства.

На фоне данных проблем очень часто возникают судебные споры, заинтересованные лица из управляющих организаций или сами собственники подают в суд с требованием отменить решения общего собрания из-за ошибок, допущенных во время проведения такого собрания. Это стало толчком написать данную статью с подробным описанием всех этапов проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Кто может созывать собрание

Инициатором общего собрания может быть любой собственник помещения в данном многоквартирном доме.

Кроме этого, инициировать собрание может:

• Управляющая организация, которая управляет домом на основании договора управления с собственниками.
• Правление ТСЖ.
• Орган местного самоуправления.
• Управляющая организация, ТСЖ, ЖСК по письменному обращению собственников, обладающих не менее 10% общего количества голосов собственников помещений.

Подготовка и проведение общего собрания собственников с помощью сервиса Домучет

На сегодняшний момент собственники вправе сами выбрать, как проводить собрание. Это может быть привычное всем общее собрание собственников около дома или через интернет с использованием ГИС ЖКХ и региональной информационной системы. Кроме этого, существуют сторонние сервисы для голосования. Конечно, большинство из них являются платными, да и легитимность (законность) таких собраний может вызвать сомнение.

С другой стороны, подготовка и проведение общего собрания собственников весьма сложное занятие. Сначала необходимо организовать и провести само собрание, а затем подсчитать голоса, подготовить необходимые документы, что порой занимает очень много времени.

Мы, специалисты компании Домучет, ежедневно сталкиваемся с вопросами и проблемами, которые возникают у собственников, и понимаем, что проведение общего собрания крайне сложный процесс. Чтобы облегчить работу активным гражданам, мы разработали специальный облачный сервис, в котором собрали все необходимое для упрощения процедуры проведения собраний собственников.

С помощью сервиса Домучет можно существенно ускорить выполнение рутинной части организации: распечатать сообщение о проведении общего собрания, бланки голосования, подсчитать голоса, оформить протокол ОСС и т.д. Сервис Домучет не позволяет голосовать удаленно или через ГИС ЖКХ,он автоматизирует подготовку документов, которые распечатываются и подписываются на бумаге. Также стоит отметить, что сервис Домучет для подготовки и проведения общих собраний собственников бесплатен как для собственников, так и для управляющих организаций.

Чтобы подготовить и провести общее собрание собственников с помощью сервиса Домучет, Вам необходимо пройти следующие этапы:

1. Регистрация в программе Домучет.
2. Предварительная подготовка к собранию.
3. Составление повестки дня.
4. Уведомление собственников об ОСС.
5. Распечатка документов для проведения собрания.
6. Проведение собрания.
7. Сбор решений собственников.
8. Определение кворума.
9. Подсчет голосов.
10. Оформление протокола ОСС.
11. Размещение результатов голосования.

Регистрация в программе Домучет

Для регистрации в сервисе Домучет для подготовки и проведения общего собрания собственников пройдите по ссылке https://service.domuchet.online/voting

В браузере по умолчанию откроется страница «Сервис для проведения голосований». Новым пользователям необходимо зарегистрироваться, нажав на кнопку «Создать голосование» (рис. 1).

На странице регистрации заполните обязательные поля и нажмите на кнопку «Все верно, завершить регистрацию» (рис. 2).

На указанный электронный адрес придет письмо с регистрационными данными и паролем для входа.

Лицам, которые ранее зарегистрировались в сервисе Домучет для подготовки и проведения общего собрания собственников, достаточно просто авторизоваться в своем личном кабинете.

После регистрации/авторизации пользователь попадает на страницу «Голосования» (рис. 3).

Предварительная подготовка к собранию

Для проведения общего собрания собственников прежде всего нужно определить:

• Форму собрания.
• Дату, время и место проведения.

Кроме этого, необходимо подготовить реестр собственников.

Определение формы собрания

Чтобы определиться с формой проведения общего собрания, Вы должны знать нюансы каждой из них.

Очное голосование – это традиционная форма собрания, когда собственники собираются в назначенное время в назначенном месте, обсуждают вопросы повестки и тут же принимают решения по ним. Стоит учесть, что очное собрание – это очень специфическое мероприятие, и нужно очень постараться, чтобы собрать собственников в одном месте в нужном для кворума количестве.

При заочном голосовании собственники не собираются в одном месте, а принимают решения удаленно, голосуя опросным путем, заполняя бланки для голосования, или путем использования ГИС ЖКХ или иной информационной системы. Как правило, заочное голосование проводится после попытки очного собрания, если оно не имело кворума, т.е. в нем приняли участие собственники, имеющие менее 50 % голосов от общего числа. При этом голосование проводится по тем же вопросам повестки дня, что заявлялась на очном ОСС. Повестку менять нельзя.

Очно-заочное собрание проходит в 2 этапа. Первым этапом обычно является очная часть собрания, где собственники совместно обсуждают вопросы повестки. На этом же этапе собственники могут проголосовать. Второй этап – заочная часть, где в установленный срок по указанному адресу собственники должны сдать свои решения по вопросам повестки дня в письменном виде на бланках голосования. Также голосуют и те, кто не принимал участие в очной части собрания. Кроме этого, очная часть собрания может быть организована в середине или конце заочной. Стоит отметить, что очно-заочная форма самая оптимальная для проведения общего собрания собственников, т.к. она дает большие шансы набрать кворум.

Форму проведения собрания стоит выбирать исходя из особенностей дома и количества собственников. Так, для небольших многоквартирных домов и активных собственников подойдет очная форма проведения собрания, т.к. явка будет максимальной. Но, если дом очень большой, то есть смысл провести собрание в заочной или очно-заочной форме, чтобы исключить отсутствие кворума и непринятие решений по вопросам повестки дня.

Определение даты, времени и места проведения

Внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Как правило, такие собрания лучше назначать в выходные дни, либо в вечернее время в будние дни, чтобы в нем смогли принять участие большинство собственников. Важно помнить, что уведомить собственников о проведении такого собрания нужно не менее чем за 10 дней до даты проведения.

Кроме этого, общее собрание собственников может организовать управляющая организация по обращению собственников, обладающих не менее 10% голосов (п. 6 ст. 45 ЖК РФ). Такое собрание должно состояться в течение 45 дней с момента поступления обращения. При этом уведомить собственников о проведении общего собрания необходимо также за 10 дней до назначенной даты проведения.

Для очной части очно-заочного голосования и очной формы собрания обязательно место проведения такого собрания. Как правило, общие собрания собственников проводятся во дворе дома или на детской площадке.

Определившись с датой и временем проведения, подготовку будущего общего собрания можно начать в сервисе Домучет. Для начала работы перейдите на страницу «Голосования». Если ранее вы уже проводили общее собрание с помощью сервиса Домучет, на данной странице отобразится список уже проведенных или текущих голосований.

Для создания голосования нажмите кнопку «Добавить новое голосование» (рис. 4).

Отобразится окно «Добавляем новое голосование» (рис. 5).

Здесь необходимо заполнить вид собрания (годовое или внеочередное), название голосования, выбрать форму проведения голосования (очная, заочная, очно-заочная), ввести адрес дома, дату собрания и дату окончания сбора бланков. Для сохранения данных нажмите «ОК».

Подготовка реестра собственников

Для проведения общего собрания обязательно нужен реестр собственников. Реестр собственников является неотъемлемой частью протокола общего собрания собственников.

Реестр должен включать в себя:

1. ФИО собственника или полное наименование и ЕГРН, если собственником является юридическое лицо.
2. Номер помещения.
3. Реквизиты документов, подтверждающих право собственности.
4. Сведения о форме собственности.
5. Сведения о площади помещения.
6. Сведения о доле в праве собственности на помещение.

Получить данный документ можно несколькими способами:

1. Запросить необходимые данные из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Данная услуга является платной.
2. Обратиться в управляющую организацию с обращением в письменной форме о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющая организация обязана предоставить данный реестр в течение 5 дней с момента получения обращения (п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).
3. Самостоятельно собрать данные у собственников. Данный способ не всегда эффективен и займет огромное количество времени. Кроме этого, не все собственники идут на контакт и готовы предоставить документы на квартиру, а также не всех удается найти.

Оптимальным способом является обращение в свою управляющую организацию. В программе Домучет есть образец обращения в управляющую организацию для получения реестра собственников. Чтобы им воспользоваться, на странице «Голосования» в правом верхнем углу нажмите на стрелку около надписи «Скачать примеры документов» и выберите пункт «Обращение в УК для получения реестра собственников» (рис. 6).

Документ необходимо заполнить и отправить в управляющую организацию.

Стоит оговориться, согласно ч. 3.1 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ управляющие организации обязаны вести реестр собственников, который должен содержать следующие данные: ФИО собственника или полное наименование и ЕГРН, если собственником является юридическое лицо, номер помещения и сведения о размерах доли в праве собственности на общее имущество. Но в реестре, который прикладывают к протоколу общего собрания, помимо сведений, указанных в Жилищном кодексе, должны быть и реквизиты документов о праве собственности. Поэтому если управляющая организация предоставит реестр собственников без реквизитов, то их придется собирать самостоятельно либо воспользоваться услугами Росреестра. Из-за возможных сложностей с получением подробного реестра собственников стоит уделить данному пункту пристальное внимание. В таких случаях мы советуем инициаторам голосования заблаговременно позаботиться о составлении реестра собственников, чтобы к моменту активной подготовки общего собрания собственников быть во всеоружии.

Полученный реестр собственников необходимо загрузить в сервис Домучет. Для этого зайдите в нужное голосование, нажав на кнопку «Открыть» или кликнув на название собрания, и добавьте собственников вручную или загрузите реестр из файла Excel (рис. 7).

Для добавления собственников вручную нажмите на кнопку «Добавить собственника», в открывшемся окне «Добавляем нового собственника» заполните обязательные поля: номер помещения, общая площадь помещения, доля в праве собственности, ФИО собственника и документ, подтверждающий право собственности и нажмите на кнопку «ОК» (рис. 8).

Для загрузки реестра собственников из файла Excel нажмите кнопку «Импорт из Excel», на отобразившейся странице «Импорт из Excel» загрузите файл в формате xls или xlsx и подтвердите свое действие, нажав на кнопку «Загрузить файл» (рис. 9).

Отобразится страница импорта собственников в сервис, где необходимо выбрать роль столбцов (рис. 10).

Кроме этого, пользователям предоставляется возможность скорректировать вид таблицы и удалить ненужные столбцы. Для сохранения реестра собственников в сервисе Домучет нажмите на кнопку «Загрузить собственников в голосование» (рис. 11).

Следующим шагом после загрузки реестра собственников в сервис Домучет является отметка роли некоторых собственников. Собственник может быть инициатором, а так же председателем, секретарем или членом счетной комиссии.

Для изменения роли собственника необходимо найти нужного собственника и в столбце «Роли в голосовании» нажмите на значок «». Отобразится окно «Изменяем роли собственника», где необходимо поставить галочку около нужной позиции (рис. 12).

Обязательно в процессе подготовки отметьте инициатора голосования. Такие позиции, как председатель, секретарь и члены счетной комиссии, еще предстоит выбрать на голосовании, поэтому они отмечаются уже в процессе подсчета голосов.

Составление повестки дня

При подготовке к общему собранию собственников необходимо определить вопросы повестки дня. С момента сообщения собственникам о предстоящем собрании менять повестку запрещено, поэтому к ее составлению стоит подойти тщательно. В формулировке вопросов повестки дня необходимо отражать суть обсуждаемых вопросов и полностью исключать возможность неоднозначного толкования их смысла. Таким образом, вопросы повестки дня необходимо формулировать так, чтобы по каждому вопросу было получено однозначное решение собственника: «за», «против», «воздержался».

Включать в повестку дня вопросы с формулировками «Другое», «Разное», «Иные вопросы», так же как объединять в одной формулировке разные по смыслу вопросы, нельзя.

ВАЖНО! Независимо от вида собрания и его тематики в повестку дня должны быть включены следующие вопросы:

• Об избрании председателя общего собрания собственников.
• Об избрании секретаря общего собрания собственников.
• Об избрании членов счетной комиссии.
• О месте хранения копий протоколов и решений.
• О месте, где инициатор собрания разместит итоги голосования и принятые решения.

Далее введите сформулированные вопросы повестки дня в сервис. Для этого нажмите на кнопку «Вопросы» в правом верхнем углу (рис. 13).

Отобразится страница «Вопросы», где можно добавить вопросы повестки дня, используя кнопки «Добавить вопрос» либо «Мастер добавления вопросов» (рис. 14).

Для добавления вопросов вручную нажмите на кнопку «Добавить вопрос» и в появившемся окне введите вопрос повестки дня в краткой и подробной формулировке (рис. 15).

Мастер добавления вопросов призван облегчить составление повестки дня общего собрания собственников. Он содержит в себе наиболее часто используемые вопросы в правильных формулировках. Для того, чтобы воспользоваться мастером добавления вопросов, нажмите на кнопку «Мастер добавления вопросов», в появившемся окне поставьте флажок около интересующего вопроса, по необходимости скорректируйте формулировку, например введите ФИО и номер квартиры будущего председателя совета МКД, и подтвердите свое действие с помощью кнопки «Добавить выбранный вопрос» (рис. 16).

Уведомление собственников об ОСС

Инициатор общего собрания собственников в многоквартирном доме обязан заранее уведомить собственников о предстоящем общем собрании.

Уведомить собственников о собрании можно несколькими способами:

1. Заказным письмом.
2. Письменным уведомлением, врученным собственнику под роспись.
3. Размещением уведомления о собрании на доске объявлений либо другом доступном для всех собственников месте, определенном решением общего собрания. Данный способ применим только в том случае, если такой способ уведомления о проведении собрания был ранее принят на одном из общих собраний.
4. Другим способом направления уведомлений в письменной форме, определенным решением общего собрания собственников.

Уведомление необходимо направить не позднее чем за 10 дней до даты собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК). При этом, если у помещения несколько собственников, то уведомление стоит подготовить и направить каждому.

В сообщении о проведении общего собрания должно быть указано:

• Сведения об инициаторе собрания.
• Форма проведения собрания.
• Дата, место и время проведения собрания.
• Повестка дня.
• Порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, а также место или адрес, где можно с ними ознакомиться.

В сервисе Домучет уведомление о проведении общего собрания собственников формируется автоматически. Чтобы распечатать уведомление, перейдите на страницу «Документы» с помощью кнопки «Документы и бланки» (рис. 17).

Отобразится страница «Документы». Уведомление о проведении собрания находится в блоке «Подготовка к голосованию» (рис. 18).

Пользователям предоставляется возможность отредактировать текст уведомления прямо в сервисе, а так же распечатать его в необходимом количестве.

Реестр вручения уведомлений необходим, если уведомление о проведении общего собрания собственников будет вручаться каждому собственнику под роспись или будет направлено заказным письмом. Для этого на странице «Документы» нажмите на кнопку «Сохранить и скачать «Реестр вручения уведомлений» (рис. 19).

Откроется уже заполненный реестр уведомлений, инициатору собрания останется только распечатать его и обойти всех собственников, вручив уведомления под роспись.

Распечатка документов для проведения собрания

Кроме уведомления о собрании и реестра уведомлений, необходимо подготовить следующие документы:

• Бланки решений собственников.
• Реестр присутствующих и приглашенных лиц.

Бланк решения собственника может быть произвольной формы. На нем обязательно должны быть сведения, позволяющие идентифицировать лицо, заполнившее данный бланк: ФИО собственника или его представителя, документы, подтверждающие полномочия представителя, номер помещения, реквизиты документа, подтверждающего право собственности, количество голосов, которым обладает собственник.

Бланки решений собственников в сервисе Домучет формируются автоматически после заполнения реестра собственников, вопросов повестки дня и инициатора собрания и находятся на странице «Документы» (рис. 20).

Здесь необходимо самостоятельно заполнить информацию о месте и времени сдачи заполненных и подписанных решений и нажать кнопку «Сохранить и скачать «Бланк голосования»».

Отобразится страница с бланками решений собственников (рис. 21).

Решения собственников предварительно заполнены данными, которые были загружены в систему в виде реестра: ФИО собственника, общая площадь помещения, доля в праве собственности на помещение, а также документ, подтверждающий право собственности. Инициатору останется только распечатать бланки и вручить собственникам вместе с уведомлением о проведении собрания.

Но, если в реестре собственников отсутствовали данные о документах на собственность и собрать самостоятельно такие сведение не удалось, то обязательно попросите собственников при заполнении бланка решения вручную написать реквизиты документа, подтверждающего право собственности.

Реестр присутствующих и приглашенных лиц является обязательным приложением к протоколу общего собрания. В таблице присутствующих лиц уже заполнены необходимые данные: ФИО собственника, номер и площадь помещения, реквизиты документа, подтверждающего право собственности. В таблице приглашенных лиц указываются те лица, которые были приглашены на общее собрание собственников, например представитель управляющей организации. Он должен содержать в себе ФИО приглашенного лица или его представителя, цель участия в общем собрании и его подпись.

Чтобы распечатать реестр присутствующих и приглашенных лиц, на странице «Документы» в блоке «Проведение голосования» нажмите на кнопку «Сохранить и скачать «Реестр присутствующих и приглашенных» (рис. 22).

Отобразится реестр (рис. 23).

Проведение собрания

Порядок проведения собрания зачастую зависит от ее формы. Здесь мы собрали основные этапы:

• Собственники собственноручно расписываются в реестре присутствующих лиц. Стоит оговориться, что данное требование применимо ко всем формам проведения общего собрания собственников. При заочной форме собрания и заочной части очно-заочного собрания собственники также расписываются в данном реестре, но при сдаче заполненного бланка решения.
• Очная часть собрания, где инициатор разъясняет повестку дня и цели собрания, а также знакомит с порядком голосования. Собрание в заочной форме можно провести, если ранее проводилось собрание в очной форме, но оно не имело кворума. При этом принимать решения можно только по тем вопросам повестки дня, которые были на очном голосовании.
• На очном собрании собственники, как правило, выслушивают всех выступающих и обсуждают вопросы повестки дня.
• Собственники избирают председателя, секретаря и счетную комиссию.
• При проведении заочного и очно-заочного собрания проголосовать по вопросам повестки дня можно в письменном виде в другое время. Голосование на очном собрании производится на месте. Чтобы избежать спорных моментов, рекомендуем даже при очном собрании решения собственников оформлять в письменном виде.
• Сдача заполненных бланков голосования членам счетной комиссии или председателю при очном собрании происходит в день собрания, при очно-заочной и заочной форме – до даты окончания приема заполненных решений собственников. Нередко собственники отказываются голосовать, в этом случае необходимо убедить их проголосовать хотя бы “против”, чтобы набрать кворум. Очень хороший результат приносит поквартирный обход для сбора заполненных решений. Удобнее всего, если дом большой, формировать небольшие инициативные группы в каждом подъезде для сбора решений и подписей. Во-первых, это существенно сократит время обхода, во-вторых, собственники из одного подъезда, как правило, наглядно знают друг друга, что поможет сократить количество негатива. Кроме этого, агитации собственников участвовать в собрании и голосовать хорошо помогают чаты в соцсетях и мессенджерах.

Сбор решений собственников

При сборе заполненных решений собственников стоит уделять внимание правильности их заполнения. Бланк решений собственника должен содержать в себе:

1. Сведения о собственнике. Для физических лиц – это ФИО собственника, номер помещения, его площадь и реквизиты документов, подтверждающих право собственности. Для юридических лиц – наименование и ОГРН, номер помещения, его площадь и реквизиты документов, подтверждающих право собственности. Наши бланки решений уже содержат эти данные и собственникам не нужно их заполнять. Если за собственника голосует его представитель, то он должен приложить доверенность.
2. Решения по вопросам повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
3. Подпись собственника.
4. Дату заполнения решения.

После того, как все решения собственников собраны, можно приступить к занесению результатов в сервис. Для этого на странице «Голосования» нажмите на кнопку «Результаты» (рис. 24).

Отобразится страница «Результаты», здесь найдите нужного собственника, воспользовавшись блоком поиска (рис. 25).

Чтобы отобразить решение собственника, поставьте флажки в соответствии с бланком голосования (рис. 26).

Определение кворума

Кворум – это минимальное количество голосов собственников, при котором собрание считается состоявшимся.

Для определения кворума, можно воспользоваться следующей формулой (рис. 27):

Собрание считается правомочным, т.е. имеет кворум, если в нем приняли участие собственники, которые обладают более 50 % голосов от общего числа голосов (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). Исключением являются общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимые по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ.

Стоит отметить, что наличие кворума не означает, что по всем вопросам повестки дня будет принято решение. Для решения некоторых вопросов требуется большинство голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в общем собрании, при условии, что собрание имеет кворум. Но для принятия решения по вопросам, для которых необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (например, по капитальному ремонту в МКД), количество собственников, принимающих участие в собрании, может быть недостаточным для принятия решения.

Подсчет голосов

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в доме пропорционально размеру общей площади его помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Собственник при заполнении бланка решения должен выбрать только один из возможных вариантов: «за», «против» или «воздержался». Если собственник выбрал более 1 варианта ответа, то решение недействительно, голоса по такому вопросу подсчитывать не нужно. Но такое нарушение не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом, если на голосование поставлено несколько вопросов (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

В сервисе Домучет подсчет голосов происходит автоматически сразу после внесения решений собственников. Для того, чтобы посмотреть результаты голосования, на странице «Результаты» нажмите на кнопку «Сводная таблица результатов» (рис. 28).

Откроется окно «Сводная таблица результатов», где голоса уже подсчитаны (рис. 29).

Решение по вопросам повестки дня считается принятым, если за него проголосовало большинство собственников, принявших участие в собрании, при условии кворума в 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений.

ВАЖНО! Сервис Домучет подсчитывает результаты решений по вопросам повестки дня, исходя из данного правила, т.е. результат формируются из голосов собственников, принявших участие в собрании.

Но есть исключения. В этих случаях необходимо самостоятельно подсчитать количество голосов, воспользовавшись следующей формулой (рис. 30):

Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50 процентов от общего числа голосов собственников помещений:

1. По некоторым вопросам капитального ремонта, а именно выбор способа формирования фонда капитального ремонта, выбор лица, уполномоченного на открытие спецсчета, на операции с деньгами на спецсчете (п.п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
2. Вопросы, связанные с созданием ТСЖ, а именно создание ТСЖ в одном доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ), утверждение устава ТСЖ (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ), реорганизация многодомного ТСЖ (ч. 4 ст. 140 ЖК РФ).
3. Наделение совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников:

1. По вопросам капитального ремонта, а именно размер взноса на капремонт, если он превышает минимальный размер, размещение свободных средств фонда капремонта на специальном депозите (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), получение кредита или займа на капремонт общего имущества, условия договора займа, погашение такого кредита или займа (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, использование фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
2. По вопросам использования общего имущества, а именно реконструкция МКД, строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, перепланировка помещений, входящих в состав общего имущества (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), пользование общим имуществом иными лицами (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), определение лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров на использование общего имущества, на представление документов на согласование перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
3. Наделение председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
4. Создание ТСЖ в нескольких многоквартирных домах, утверждение его устава, избрание правления и председателя правления товарищества (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

Решение по уменьшению общего имущества собственников считается принятым, если за него проголосовало 100% собственников.

Оформление протокола ОСС

Решения, которые приняли собственники на общем собрании, необходимо оформить в виде протокола общего собрания собственников. Протокол должен быть составлен письменно в течение 10 дней с даты проведения собрания.

Стоит отметить, что при заочной и очно-заочной форме общего собрания отсчет 10 дней ведется с даты окончания приема заполненных бланков решений собственников.

Требования к оформлению протокола утверждено Приказом Минстроя от 28 января 2019 г. №44/пр.

Протокол должен обязательно содержать в себе:

• Наименование документа.
• Дату и порядковый номер протокола общего собрания.
• Дату и место проведения общего собрания.
• Заголовок к содержательной части протокола.
• Содержательную часть протокола.
• Информация о месте хранения протокола и решений собственников.

Протокол общего собрания в сервисе Домучет формируется автоматически после введения решений собственников и подсчета голосов. Он полностью соответствует всем требованиям Приказа №44/пр.

Протокол находится на странице «Документы» в блоке «Результаты голосования» (рис. 31).

Перед тем, как распечатать протокол, проверьте его и при необходимости отредактируйте:

• В графе «Номер собрания в календарном году» поставьте порядковый номер общего собрания в календарном году.
• В графе «Заголовок протокола» проверьте место и даты проведения, дату окончания приема письменных решений, дату и место подсчета голосов.
• В графе «Содержательная часть протокола» проверьте данные инициатора собрания, а также председателя общего собрания, секретаря и счетной комиссии, если вопрос об избрании данных лиц не был включен в повестку дня и данные лица были избраны ранее на длительный срок. Если же вопрос об избрании председателя, секретаря и членов счетной комиссии вынесен в повестку дня, такие данные необходимо удалить из текста. Кроме этого, в содержательной части прокола обязательно необходимо указать количество присутствующих и приглашенных лиц. Количество голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании, заполняется автоматически. Необходимо на основании данного подсчета определить кворум и при необходимости отредактировать текст.

Обязательными приложениями к протоколу являются следующие документы:

• Реестр собственников помещений в МКД.
• Копия текста уведомления о проведении общего собрания.
• Документ, подтверждающий направление или вручение сообщений о собрании собственникам (реестр уведомлений) или его размещение в помещении МКД (акт).
• Списки присутствующих и приглашенных лиц.
• Документы, подтверждающие полномочия представителей собственников.
• Письменные решения собственников и их представителей.
• Документы, которые рассматривались согласно повестке дня.

Данное требование устанавливает пункт 20 Приказа №44/пр. Все приложения к протоколу общего собрания должны быть пронумерованы. Номер приложения, а также указание на то, что документ является приложением к протоколу общего собрания, указываются на первом листе документа. Приложения являются неотъемлемой частью протокола общего собрания.

Информацию о номерах приложений, а также количество листов и экземпляров продублируйте в графе «Приложения и место хранения документов собрания». Порядок приложений можно изменять. Кроме приложений, укажите место хранения оригинала протокола и его копий.

Сервис Домучет предоставляет 2 варианта протокола:

1. Заполненный автоматически с результатами голосования, который подойдет для тех собраний, где на повестку дня поставлены вопросы, требующие решения большинства собственников, принявших участие в собрании.
2. Пустой протокол, в который предстоит внести результаты голосования самостоятельно. Такой вариант пригодится для общих собраний, где решались вопросы, требующие решения более 50% от общего количества собственников.

Выбрать необходимый вариант протокола можно в графе «Вариант заполнения протокола» (рис. 32).

Все страницы протокола и приложений должны быть сшиты, последнюю страницу протокола должен подписать председатель ОСС. Кроме этого, обязательно необходимо пронумеровать все страницы протокола и приложения к нему. Сам протокол должны подписать председатель, секретарь и члены счетной комиссии.

Отдельно отметим тот факт, что протокол общего собрания собственников, на котором было принято решении о создании ТСЖ и утверждении его устава, должны подписать все собственники помещений, которые проголосовали за принятие данного решения.

Размещение результатов голосования

Собственников необходимо уведомить о решениях, принятых общим собранием, в течение 10 дней со дня принятия этих решений.

Уведомление о результатах собрания собственников разместите в месте, доступном для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Данное место должно быть определено собственниками заранее.

Чтобы подтвердить уведомление об итогах общего собрания, можно составить акт о размещении сообщения об итогах проведения общего собрания собственников и произвести фотосъемку. Такая предусмотрительность может помочь отстоять законность принятых решений.

Подлинники решений собственников и протокол должны быть направлены в органы ГЖИ. Для этого, в течение 10 дней с момента собрания, собственники должны их передать в управляющую организацию или правление ТСЖ, которые в свою очередь в течение 5 дней с момента получения документов должны представить их в органы ГЖИ и разместить в ГИС ЖКХ сканы протокола и решений (ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).